Mietzinserhöhung – alles was Sie wissen müssen
Viele Schweizer Mieterinnen und Mieter erhielten im Juni Post von ihren Vermietern mit oft erheblichen Mietzinserhöhungen. Wir erklären die Ursachen, warum nicht alle Erhöhungen rechtens sind, was Sie tun können, und warum weitere schlechte Nachrichten folgen könnten.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Der Referenzzins wurde im Juni 2023 erhöht. Das heisst, mieten wird für viele Schweizer Haushalte teurer
- Die Mietzinserhöhungen sollten aber sorgfältig geprüft werden, denn eine Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde kann aussichtsreich sein. Hierfür bleiben ab dem Erhalt des Briefes 30 Tage Zeit
- Neben dem Referenzzins können die Teuerung sowie allgemein gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten auf den Mietzins aufgeschlagen werden (sog. Kostensteigerungen) – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen
- In Zukunft ist mit weiteren Mietzinserhöhungen zu rechnen
Warum gerade jetzt die Mietzinserhöhungen?
Der Juni markierte eine einschneidende Veränderung für Vermieter und Mieter, da der Referenzzinssatz erstmals seit dem Jahr 2008 angehoben wurde.
Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz, mit welchem Hypotheken verzinst werden. Mit der Erhöhung des Referenzzinses ist es Vermietern gemäss Schweizer Mietrecht gestattet, den Mietzins zu erhöhen. Viele haben diese Chance ergriffen, und zudem weitere gestiegene Kosten an den Mieter weitergegeben.
Ist jede Mietzinserhöhung rechtens?
Nein! Sie sollten wissen, dass Vermieter hierbei bestimmten Vorschriften unterliegen. So muss eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen oder einem vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular erfolgen und die gesetzlichen Kündigungsfristen unter Einhaltung einer 10-tägigen Bedenkfrist beachten. Zudem sind Vermieter dazu verpflichtet, die Erhöhung zu begründen.
Am wichtigsten ist aber: Die Mietzinserhöhungen unterliegen klaren Regeln und es gibt Grund zur Annahme, dass viele Vermieter zu viel aufschlagen wollen.
Elena Schibli, Juristin und Expertin für Immobilienrecht bei Dextra Rechtsschutz, empfiehlt: «Sie können missbräuchliche Mietzinserhöhungen anfechten. Prüfen Sie unbedingt rechtzeitig, ob diese korrekt erfolgt ist. Wenn Sie innert 30 Tagen nach Empfang die Erhöhung nicht anfechten, gilt die Erhöhung als akzeptiert.»
Die Anfechtung können Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Diese wird versuchen, eine Lösung zwischen Mieter und Vermieter zu finden, bevor es zum Gerichtsverfahren kommt.
Um beurteilen zu können, ob eine Anfechtung gerechtfertigt ist, ist es ratsam, sich mit den Regelungen der Mietzinserhöhung vertraut zu machen. Alternativ hilft Ihnen Ihre Rechtsschutzversicherung, mögliche Ansprüche zu prüfen und alle weiteren Schritte zu koordinieren.
Drei Gründe für Mietzinserhöhungen
Vermieter dürfen die Nettomiete grundsätzlich aus drei Gründen erhöhen:
- Ein Anstieg des Referenzzinssatzes, wie vor kurzem geschehen
- Teuerung
- Eine allgemeine Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten (Kostensteigerung)
Was diese Faktoren bedeuten und wie sie sich auf den Mietzins auswirken können wird im Folgenden erläutert.
1. Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz wird quartalsweise aus dem Durchschnitt aller Zinssätze auf Schweizer Hypotheken berechnet.
Auf Grund der tiefen Leitzinsen war auch der Referenzzinssatz in den letzten Jahren auf niedrigem Niveau, was vielen Mietern zugutekam. Durch die Erhöhung des Leitzinses von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zur Eindämmung der Inflation hat sich dies geändert, und der Referenzzinssatz ist von 1.25% auf 1.5% gestiegen.
Wenn der Referenzzinssatz unter 5% liegt und um 0.25% angehoben wird, was aktuell der Fall ist, sind Vermieter berechtigt, den Mietzins um 3% zu erhöhen.
Entscheidend ist, welcher Referenzzinssatz in Ihrem Mietvertrag vermerkt ist oder wann Sie in Ihre aktuelle Wohnung gezogen sind. Wer in den letzten 3 Jahren umgezogen ist wird daher vermutlich öfter von einer Mietzinserhöhung betroffen sein, da der niedrigere Referenzzinssatz von 1.25% zugrunde gelegt wurde. Längerfristige Mieter, die vor 2020 in ihre Wohnungen gezogen sind, könnten verschont bleiben, da die damaligen Referenzzinssätze höher waren.
Der Referenzzinssatz erlaubt also eine Mietzinserhöhung von bis zu 3%. Wie lässt sich aber erklären, dass viele Mieter aktuell eine Erhöhung von deutlich über 3% erhalten? Hierfür können die folgenden zwei Gründe verantwortlich sein.
2. Teuerung
Die Teuerung basiert grundsätzlich auf dem Landesindex der Konsumentenpreise und misst das Ansteigen des Preisniveaus für Güter und Dienstleistungen.
Mietzinsen sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen.
Die Teuerung dürfen Vermieter bis zu 40% auf die Miete überwälzen. So lag die Teuerung in den letzten fünf Jahren bei 5.3%. Davon dürfen Vermieter maximal 40%, also 2.12%, in Form einer Mietzinserhöhung an die Mieter weitergeben.
Ob Referenzzinssatz und Teuerung für Ihre Mietzinserhöhung korrekt kalkuliert wurden können Sie mit nachfolgendem Mietzinsrechner selbst ermitteln: (https://www.mietrecht.ch/index...) .
3. Allgemeine Betriebs- und Unterhaltskosten (Kostensteigerung)
Gestiegene Betriebskosten, die nicht als Nebenkosten verrechnet werden, wie Liegenschaftssteuern oder Versicherungsprämien, können ebenfalls eine Mietzinserhöhung erlauben. Das gleiche gilt für Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten, die besonders in älteren Gebäuden die Kosten hochtreiben können.
Die meisten Schlichtungsbehörden akzeptieren eine pauschale Kostensteigerung von 0.5% pro Jahr, für die der Vermieter keine Belege vorlegen muss, obwohl das Bundesgericht diese Praxis als unzulässig betrachtet.
Mieter können die Berechnungsgrundlage der Pauschale anfechten und den Vermieter zur Vorlage konkreter Kostenbelege auffordern.
«Bei der allgemeinen Kostensteigerung schauen wir genau hin» sagt Schibli. «Einige Vermieter schlagen hier zu viel drauf». Wenn das Haus schlecht unterhalten werde und beispielsweise Hauswartung, Gartenarbeiten und Liftservice separat in den Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, kann die Anfechtung einer Mietzinserhöhung vielversprechend sein.
Ausblick: Folgen weitere Mietzinserhöhungen?
Trübe Aussichten - Die Mietzinserhöhungen könnten für Mieter weitergehen.
Experten prognostizieren weitere Zinserhöhungen, wobei der nächste Schritt voraussichtlich in der zweiten Hälfte 2023 oder Anfang 2024 erwartet wird. Laut der Zürcher Kantonalbank (ZKB) könnten bis 2027 insgesamt fünf zusätzliche Zinserhöhungen erfolgen. Allein durch die Steigerung des Referenzzinssatzes ergibt sich ein Potenzial für Mietzinserhöhungen von über 15 Prozent.
«Es hilft in der Regel wenig, die Wohnung zu wechseln, da das Mietzinsniveau insgesamt steigt,» erklärt Schibli. Natürlich könne ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder ausserhalb der Ballungszentren Kosten sparen, aber für die Mehrheit ist dies keine praktikable Option.
«Wichtig ist: Sie müssen sich nicht alles gefallen lassen. Mieter haben mehr Rechte, als sie denken, und wir helfen ihnen, diese auch durchzusetzen».
Anmerkung: Dieser Text erfolgt ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Ob Rechtsansprüche bestehen, bedarf der Prüfung im Einzelfall.
