Augmentation de loyer - tout ce que vous devez savoir
En juin, de nombreux locataires suisses ont reçu un courrier de leur bailleur avec des augmentations de loyer souvent considérables. Nous expliquons les causes, pourquoi toutes les augmentations ne sont pas légales, ce que vous pouvez faire et pourquoi d'autres mauvaises nouvelles pourraient suivre.
L'essentiel en un coup d'œil :
- Le taux d'intérêt de référence a été augmenté en juin 2023. Cela signifie que le loyer va devenir plus cher pour de nombreux ménages suisses
- Il convient toutefois d'examiner les augmentations de loyer, car une contestation auprès de l'autorité de conciliation peut avoir des chances d'aboutir. Pour ce faire, il reste 30 jours après la réception de la lettre
- Outre le taux d'intérêt de référence, le renchérissement ainsi que des coûts d’exploitation et d’entretien peuvent être ajoutés au loyer - mais seulement sous certaines conditions
- Il faut s'attendre à d'autres augmentations de loyer à l'avenir
Pourquoi ces augmentations de loyer maintenant ?
Le mois de juin a marqué un changement important pour les bailleurs et les locataires, puisque le taux d'intérêt de référence a été relevé pour la première fois depuis 2008.
Le taux de référence est le taux d'intérêt moyen auquel les hypothèques sont rémunérées. Avec l'augmentation du taux de référence, les bailleurs sont autorisés, selon le droit suisse du bail, à augmenter le loyer. Nombreux sont ceux qui ont saisi cette opportunité et ont en outre répercuté d'autres hausses de coûts sur le locataire.
Toute augmentation de loyer est-elle légale ?
Non! Vous devriez savoir que les propriétaires sont soumis à certaines réglementations. Par exemple, une augmentation de loyer doit être effectuée sur un formulaire officiel ou approuvé par le canton concerné et doit respecter les délais de préavis légaux tout en accordant un délai de réflexion de 10 jours. De plus, les propriétaires sont tenus de justifier l'augmentation.
Mais le plus important est que les augmentations de loyer sont soumises à des règles claires et il y a des raisons de croire que de nombreux propriétaires veulent exiger trop.
Elena Schibli, juriste et experte en droit immobilier chez Dextra, recommande : «Vous pouvez contester les augmentations de loyer abusives. Vérifiez impérativement à temps si celle-ci a été effectuée correctement. Si vous ne contestez pas l'augmentation dans les 30 jours suivant la réception, l'augmentation est considérée comme acceptée.»
Les locataires peuvent déposer leur contestation auprès de l'autorité de conciliation compétente. Celle-ci tentera de trouver une solution entre le locataire et le bailleur avant d'en arriver à une procédure judiciaire.
Pour pouvoir juger si une contestation est justifiée, il est conseillé de se familiariser avec les règles relatives aux augmentations de loyer. Alternativement, votre assurance de protection juridique vous aidera à examiner les revendications possibles et à coordonner toutes les autres étapes.
Trois raisons pour des augmentations de loyer
Les bailleurs peuvent en principe augmenter le loyer net pour trois raisons :
- une hausse du taux d'intérêt de référence, comme cela s'est produit récemment
- le renchérissement
- une hausse des coûts d’exploitation et d’entretien
La signification de ces facteurs et la manière dont ils peuvent se répercuter sur le loyer sont expliquées ci-après.
1. taux d'intérêt de référence
Le taux d'intérêt de référence est calculé chaque trimestre à partir de la moyenne de tous les taux d'intérêt sur les hypothèques suisses.
En raison des taux directeurs bas, le taux d'intérêt de référence était également à un niveau bas ces dernières années, ce qui a profité à de nombreux locataires. Cela a changé avec l'augmentation du taux d'intérêt directeur par la Banque Nationale Suisse (BNS) pour contenir l'inflation, et le taux hypothécaire de référence est passé de 1,25% à 1,5%.
Lorsque le taux hypothécaire de référence est inférieur à 5% et augmente de 0,25%, ce qui est actuellement le cas, les propriétaires sont autorisés à augmenter le loyer de 3%.
Ce qui est déterminant, c'est le taux d'intérêt de référence mentionné dans votre contrat de location ou la date à laquelle vous avez emménagé dans votre logement actuel.
Ceux qui ont déménagé au cours des trois dernières années seront donc probablement plus souvent concernés par une augmentation de loyer, puisque le taux de référence plus bas de 1,25% a été utilisé. Les locataires à plus long terme qui ont emménagé dans leurs appartements avant 2020 pourraient être épargnés, car les taux hypothécaires de référence de l'époque étaient plus élevés.
Le taux d'intérêt de référence permet donc une augmentation de loyer allant jusqu'à 3%. Mais comment expliquer que de nombreux locataires reçoivent actuellement une augmentation nettement supérieure à 3% ? Les deux raisons suivantes peuvent être à l'origine de cette situation.
2. le renchérissement
Le renchérissement se base en principe sur l'indice national des prix à la consommation et mesure l'augmentation du niveau des prix des biens et des services.
En règle générale, les loyers ne sont pas abusifs s'ils ne font que compenser le renchérissement sur le capital porteur de risque.
Les bailleurs peuvent répercuter le renchérissement jusqu'à 40% sur le loyer. Ainsi, le renchérissement a été de 5,3% au cours des cinq dernières années. Les bailleurs peuvent en répercuter au maximum 40%, soit 2,12%, sous la forme d'une augmentation de loyer.
Vous pouvez déterminer vous-même si le taux d'intérêt de référence et l'inflation ont été calculés correctement pour votre augmentation de loyer à l'aide du calculateur de loyer suivant : (https://www.mietrecht.ch/index...) .
3. coûts d’exploitation et d’entretien
Des coûts d'exploitation et d'entretien plus élevés, qui ne sont pas facturés en tant que charges accessoires, tels que les taxes foncières ou les primes d'assurance, peuvent également permettre une augmentation de loyer. Il en va de même pour les travaux de maintenance et de réparation, qui peuvent en particulier entraîner des coûts élevés dans les bâtiments plus anciens.
La plupart des autorités de conciliation acceptent une augmentation forfaitaire des coûts de 0,5 % par an, pour laquelle le bailleur ne doit pas fournir de justificatifs, bien que la Cour fédérale considère cette pratique comme inadmissible.
Les locataires peuvent contester la base de calcul du forfait et demander au bailleur de présenter des justificatifs de coûts concrets.
«Nous examinons de près l'augmentation générale des coûts», déclare Schibli. «Certains propriétaires en ajoutent trop ici». Si la maison est mal entretenue et que, par exemple, l'entretien de la maison, le jardinage et le service d'ascenseur sont facturés séparément dans les charges, contester une augmentation de loyer peut être prometteur.
Perspectives : D'autres augmentations de loyer sont-elles à prévoir?
Perspectives sombres - Les augmentations de loyer pourraient continuer pour les locataires.
Les experts prévoient de nouvelles augmentations des taux d'intérêt, la prochaine étape étant probablement prévue pour le second semestre 2023 ou le début 2024. Selon la Banque cantonale de Zurich (ZKB), il pourrait y avoir au total cinq hausses de taux supplémentaires d'ici 2027. Rien qu'avec l'augmentation du taux hypothécaire de référence, il y a un potentiel pour des augmentations de loyer de plus de 15 pour cent.
«Changer de logement n'est généralement pas d'une grande aide, car le niveau global des loyers augmente,» explique Schibli. Bien sûr, déménager dans un appartement plus petit ou en dehors des centres urbains peut permettre de faire des économies, mais pour la majorité, ce n'est pas une option viable.
«Ce qui est important, c'est que vous n'avez pas à tout accepter. Les locataires ont plus de droits qu'ils ne le pensent, et nous les aidons à les faire valoir».
Remarque : ce texte est donné sans reconnaissance d'une obligation légale de la part de Dextra Protection Juridique SA.
