Mietrecht - Das müssen Schweizer Mieter wissen
Das Schweizer Mietrecht ist komplex und konfliktanfällig. In diesem Ratgeber erfahren Sie praxisnah, worauf Mieter vor, während und am Ende des Mietverhältnisses achten sollten.
Rund 60 % der Bevölkerung in der Schweiz leben zur Miete. Entsprechend häufig entstehen mietrechtliche Fragen – etwa beim Abschluss eines Mietvertrags, bei Mietzinsanpassungen, Nebenkostenabrechnungen oder bei einer Kündigung. Da die Rechtslage komplex ist, ist es für Mieterinnen und Mieter entscheidend, ihre Rechte und Pflichten zu kennen.
1. Was ist Mietrecht überhaupt?
Das Mietrecht ist ein zentraler Bestandteil des schweizerischen Zivilrechts und regelt die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Es ist im Obligationenrecht (OR, Art. 253 ff.) verankert.
Ziel ist es, ein faires Gleichgewicht zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen.
Das Mietrecht betrifft nicht nur Wohnungen und Häuser, sondern auch Geschäftsräume, möblierte Zimmer oder Parkplätze.
2. Warum ist eine Rechtsschutzversicherung für Mieter wichtig?
Mietrechtliche Konflikte gehören zu den häufigsten Rechtsstreitigkeiten in der Schweiz. Typische Streitpunkte sind:
- Mietzinserhöhungen
- Mängel in der Wohnung
- Nebenkostenabrechnungen
- Lärmbelästigung durch Nachbarn
- Kündigungen (Umzug) und Ausweisungen
Eine Rechtsschutzversicherung hilft Mietern, ihre Rechte durchzusetzen. Sie übernimmt Anwalts- und Prozesskosten und ermöglicht eine rechtliche Abklärung, bevor Konflikte entstehen oder eskalieren.
3. Die häufigsten Rechtsfragen und -streitigkeiten im Mietrecht
Die häufigsten mietrechtlichen Fragen und Konflikte lassen sich grob in drei Phasen eines Mietverhältnisses einteilen: vor Mietbeginn, während des laufenden Mietverhältnisses und am Ende des Mietverhältnisses. In jeder dieser Phasen treten typische rechtliche Fragestellungen und Streitpunkte auf, die Mieter kennen sollten.
3.1. Vor Mietbeginn
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag bildet die Grundlage des Mietverhältnisses. Viele Konflikte entstehen, weil Vertragsklauseln unklar formuliert oder nicht rechtskonform sind.
Nicht rechtskonform bedeutet, dass eine Bestimmung gegen zwingende Vorschriften des Schweizer Mietrechts (Obligationenrecht) verstösst. Solche Klauseln sind automatisch ungültig, selbst wenn sie im Vertrag unterschrieben wurden. Der Mieter ist an diese Bestimmungen nicht gebunden.
Unklar formuliert sind Klauseln dann, wenn sie mehrdeutig sind, wichtige Angaben fehlen oder die Regelung für Laien nicht verständlich ist. Solche Unklarheiten gehen im Streitfall in der Regel zulasten des Vermieters, da dieser den Vertrag meist vorgibt und formuliert hat.
Wichtige Punkte:
- Nebenkosten: Nur ausdrücklich erwähnte Positionen dürfen später verrechnet werden.
- Übergabeprotokoll: Ein Übergabe- bzw. Abgabeprotokoll wird dringend empfohlen, da es hilft, spätere Streitigkeiten über den Zustand der Mietsache und allfällige Schäden zu vermeiden. Mieterinnen und Mieter sind jedoch nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen, wenn sie mit dessen Inhalt nicht einverstanden sind.
Vorheriger Mietpreis: Sie haben typischerweise das Recht bei der Verwaltung den vorherigen Mietpreis in Erfahrung zu bringen und ist generell schriftlich (z.b. per E-Mail) zu empfehlen.
Tipp: Mündliche Abmachungen sind grundsätzlich gültig, im Streitfall jedoch schwer zu beweisen. Halten Sie daher alle wesentlichen Vereinbarungen stets schriftlich fest. Hilfreiche und bewährte Vertragsvorlagen für Miet- und Untermietverhältnisse stellt der Mieterverband auf seiner Website zur Verfügung.
Zusätzlicher Tipp: Verwenden Sie nach Möglichkeit vorformulierte Mietverträge. Diese sind auf der Website des Mieterverbandes kostenlos abrufbar – auch für Untermietverhältnisse. Viele Mieterinnen und Mieter übersehen, dass sie bei einem Untermietvertrag rechtlich in die Rolle der Vermieterin bzw. des Vermieters schlüpfen und entsprechende Pflichten haben.
Haben Sie Fragen?
Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit und kostenfrei, per Telefon oder per Mail, wenn Sie Fragen zu unseren Produkten und Leistungen haben. Wir beraten Sie gerne!
Ansonsten finden Sie als Privatperson oder für Unternehmen auf unserer Website zahlreiche hilfreiche Informationen, etwa zu abgedeckten Rechtsgebieten.
3.2. Während des Mietverhältnisses
Mietzins und Mietzinserhöhungen
Der Mietzins ist für viele Mieterinnen und Mieter einer der sensibelsten Punkte des Mietverhältnisses. Vermieter dürfen den Mietpreis nicht beliebig anheben. Mietzinserhöhungen sind nur zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt. Dazu gehören insbesondere:
- Allgemeine Kostensteigerungen
z. B. höhere Hypothekarzinsen, Teuerung, gestiegene Unterhaltskosten oder erhöhte Bewirtschaftungskosten.
Vermieter müssen genau aufzeigen können, welche Kosten gestiegen sind und in welchem Umfang. - Wertsteigernde Investitionen am Gebäude
z. B. erneuerte Heizung, neue Fenster, energetische Sanierungen, Lifteinbau.
Wichtig: Nur der Mehrwert darf überwälzt werden, nicht der reine Unterhalt. - Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mieten
Wenn der Mietzins deutlich unter vergleichbaren Wohnungen liegt, kann eine Erhöhung zulässig sein.
Dafür müssen aber mindestens fünf vergleichbare Objekte genannt werden – in ähnlicher Lage, Grösse und Ausstattung.
Formvorschriften – ohne korrektes Formular keine gültige Erhöhung
Eine Mietzinserhöhung ist nur dann gültig, wenn sie:
- auf dem offiziellen kantonalen Formular erfolgt,
- eine klare, nachvollziehbare Begründung enthält und
- rechtzeitig (mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist) zugestellt wird.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Erhöhung ungültig – selbst wenn ein tatsächlicher Erhöhungsgrund bestehen würde.
Was Mieter wissen sollten:
- Anfechtungsfrist: Mieter können eine Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
- Belegeinsicht: Vermieter müssen auf Verlangen Belege, Investitionsrechnungen und Berechnungen offenlegen.
- Unterhaltsarbeiten: Reine Instandhaltung (z. B. Ersatz einer kaputten Heizung durch ein gleichwertiges Modell) darf nicht zu einer Mietzinserhöhung führen.
- Staffelmieten: Zukünftige Mietzinserhöhungen sind nur gültig, wenn sie klar beziffert und transparent im Vertrag festgelegt sind. Achtung: Staffelmieten dürfen nicht zur Umgehung des Mietrechts missbraucht werden und sind sonst anfechtbar.
Tipp: Prüfen Sie jede Mietzinserhöhung sorgfältig – viele Erhöhungen sind formal fehlerhaft oder sachlich unzulässig. Im Zweifel lohnt sich eine kurze Abklärung beim Mieterverband oder Ihrer Rechtsschutzversicherung.
Der Referenzzinssatz – wichtig für Mietzinserhöhungen und -senkungen
Der schweizerische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise festgelegt und bestimmt wesentlich, ob ein Mietzins steigen oder sinken darf. Er bildet die durchschnittlichen Hypothekarzinsen ab.
- Steigt der Referenzzinssatz, ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, den Mietzins zu erhöhen. Er ist jedoch nicht verpflichtet.
- Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine entsprechende Mietzinssenkung. Diese muss in der Regel aktiv und schriftlich beim Vermieter geltend gemacht werden, sofern dieser nicht von sich aus reagiert. Eine schriftliche Anfrage ist dabei stets empfehlenswert.
Tipp: Prüfen Sie den aktuellen Referenzzinssatz regelmässig. Viele Mieter verzichten unbewusst auf Mietzinssenkungen, weil sie die Entwicklung des Referenzzinssatzes nicht verfolgen.
Nebenkosten
Nebenkosten dürfen Vermieterinnen und Vermieter nur dann zusätzlich zum Mietzins verrechnen, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung oder einzelne Kostenpositionen, gelten diese als im Mietzins inbegriffen und sind nicht separat geschuldet.
Der Mietvertrag muss zudem festlegen, ob die Nebenkosten pauschal oder als Akontozahlungen erhoben werden.
- Bei Pauschalen sind die Kosten mit dem vereinbarten Betrag abgegolten; eine spätere Abrechnung erfolgt nicht.
- Bei Akontozahlungen – was insbesondere bei Heiz- und Warmwasserkosten häufig der Fall ist – besteht für die Vermieterschaft die Pflicht zur periodischen Abrechnung über die effektiv angefallenen Kosten.
Zu den üblichen und zulässigen Nebenkosten gehören:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Hauswartung
- Allgemeinstrom (z. B. für Treppenhaus oder Waschküche)
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und klar als separate Positionen vereinbart sind. Fehlt eine klare Abrede oder sind sie pauschal/unkonkret («allgemeine/übrige Betriebskosten»), sind alle Leistungen im Nettomietzins inbegriffen und dürfen nicht separat verrechnet werden
Tipp: Verlangen Sie jährlich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung. Als Mieter haben Sie das Recht, alle Belege einzusehen und Unklarheiten anzufechten.
Mängel an der Wohnung
Schimmel, defekte Heizungen oder undichte Fenster gehören zu den häufigsten Konflikten im Mietrecht. Wichtig ist, dass Mieter rasch und korrekt reagieren – nur so bleiben Ansprüche erhalten.
Was gilt überhaupt als Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den Zustand aufweist, den der Mietvertrag, das Gesetz oder die üblichen Standards erwarten lassen. Entscheidend ist dabei nicht die subjektive Empfindung des Mieters, sondern der objektiv geschuldete Zustand der Wohnung.
Typische Beispiele für Mängel sind:
- technische Defekte: Heizungsausfall, defekte Steckdosen, kaputte Fenster
- gesundheitliche Beeinträchtigungen: Schimmel, starke Feuchtigkeit, Schädlingsbefall
- Sicherheitsmängel: defekte Haustüre, marode Geländer, fehlende Abschlüsse
- Ausfälle von Einrichtungen: Liftstörungen, defekte Waschmaschine der Gemeinschaftsanlage
- übermässige Immissionen: starker Lärm, Gerüche oder Baulärm ausserhalb der üblichen Zeiten
Nicht jeder Makel ist jedoch ein relevanter Mangel. Normale Abnutzung (z. B. leicht abgewohnte Wände, Verfärbungen durch Sonnenlicht) gilt nicht als Mangel und ist Sache des Vermieters.
Faustregel: Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum Wohnen eingeschränkt oder die Gebrauchsfähigkeit spürbar vermindert ist.
Tipp: Unsicher, ob ein Problem ein rechtlicher Mangel ist? Eine kurze Abklärung mit Ihrer Rechtsschutzversicherung schafft Klarheit.
Ich möchte Mängel vom Vermieter beheben lassen. Wie ist das Vorgehen?
So gehen Mieter richtig vor:
- Mangel sofort schriftlich melden
Per Einschreiben oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung. Den Mangel klar beschreiben und – wenn möglich – bereits Fotos beilegen. - Angemessene Frist zur Behebung setzen
Je nach Dringlichkeit wenige Tage (z. B. bei Heizungsausfall im Winter) bis 30 Tage. Die Frist sollte schriftlich festgehalten sein. - Mietzinsreduktion prüfen
Wenn der Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt, kann für die Dauer des Mangels eine verhältnismässige Mietzinsreduktion verlangt werden. Die Höhe richtet sich nach Art und Schwere des Mangels. - Notfalls Ersatzvornahme oder Schlichtungsbehörde
Man könnte auch wie folgt formulieren: Reagiert der Vermieter nicht, können Mieter sich an ihre Rechtsschutzversicherung wenden oder direkt die Schlichtungsbehörde einschalten.
Tipp: Mängel immer mit Fotos, Videos und – wenn möglich – Zeugen dokumentieren. Eine saubere Dokumentation ist im Streitfall entscheidend.
Streitigkeiten mit Nachbarn
Streitigkeiten mit Nachbarn gehören zu den häufigsten Problemen im Mietalltag. Als Mieter haben Sie das Recht auf ungestörtes Wohnen – gleichzeitig müssen Sie gewöhnliche Alltagsgeräusche tolerieren.
Typische Streitpunkte mit Nachbarn:
- Lärm: Lärmemissionen durch laute Musik, wiederkehrende Partys, Kinderlärm, Renovationsarbeiten am Wochenende
- Haustiere: starkes Hundegebell, aggressive Tiere oder Geruchsbelästigungen
- Gemeinschaftsräume: Streit um Waschküche, blockierte Trockenräume, verschmutzte Gänge
- Gerüche: starkes Rauchen, intensive Kochgerüche
- Grenzüberschreitendes Verhalten: Beleidigungen, Drohungen, Belästigung
So gehen Mieter richtig vor
Informieren Sie Ihre Rechtsschutzversicherung, die Sie von Anfang an begleiten kann. Allgemein empfehlen sich aber folgende Schritte:
- Gespräch suchen
Viele Probleme lassen sich klären, wenn man den Nachbarn freundlich darauf anspricht. Oft ist ihm die Störung gar nicht bewusst. - Störungen dokumentieren
Führen Sie ein Protokoll: Datum, Uhrzeit, Art der Störung.
Bei Lärm kann auch ein „Lärmprotokoll“ hilfreich sein. - Vermieter informieren
Wenn sich die Situation nicht bessert, informieren Sie den Vermieter schriftlich.
Vermieter müssen bei Vertragsverletzungen einschreiten und geeignete Massnahmen ergreifen - Weitere Schritte bei schweren Störungen
Bei andauernden Störungen, Belästigungen oder Drohungen können Sie sich an die Schlichtungsbehörde, ihre Rechtsschutzversicherung oder – bei sehr bedrohlichen Situationen – an die Polizei wenden.
Tipp: Dokumentation ist entscheidend. Ohne klare Nachweise (Protokolle, Fotos, Zeugen) ist es schwierig, dass Vermieter oder Behörden tätig werden.
3.3. Am Ende des Mietverhältnisses
Kündigung durch den Mieter – das müssen Sie beachten
Wenn Mieter kündigen möchten, müssen sie die gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben einhalten. Die wichtigsten Punkte:
Kündigungsfristen einhalten
- Für Wohnräume gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf einen ortsüblichen Termin (je nach Kanton unterschiedlich).
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Personen, welche auch den Mietvertrag unterzeichnet haben, unterschrieben werden
Form und Zustellung
- Kündigung per Einschreiben versenden (oder persönlich gegen Quittung übergeben).
- Das Datum des Eingangs beim Vermieter ist entscheidend – nicht das Versanddatum.
Vorzeitiger Auszug: Nachmieter stellen
Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchte, muss einen Ersatzmieter stellen. Dieser muss:
- zumutbar und zahlungsfähig sein,
- bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen,
- der Vermieterin innert nützlicher Frist vorgeschlagen werden, damit die Vermieterin genügend Zeit zur Prüfung hat.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist der Mieter von allen weiteren Verpflichtungen befreit, selbst wenn der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter aus persönlichen Gründen ablehnt.
Praxistipps:
- Frühzeitig mehrere potenzielle Nachmieter suchen.
- Unterlagen vollständig einreichen: Ausweiskopie, Betreibungsregisterauszug, Anmeldeformular.
- Die Rückgabe der Wohnung gut vorbereiten (Reinigung, Protokoll etc.), um Streit zu vermeiden.
Bei Kündigung durch den Vermieter – was können Sie tun?
Eine Kündigung durch den Vermieter ist zulässig, wenn sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllt und sachlich begründet ist.
Wann darf der Vermieter kündigen?
Gültige Kündigungsgründe können sein:
- Eigenbedarf (für nahe Angehörige oder sich selbst)
- Schwere Pflichtverletzungen des Mieters, z. B. ständig verspätete Mietzahlungen, schwere Störungen des Hausfriedens
- Umfassende Sanierungen oder Umbauten, die eine Weitervermietung unmöglich machen
- Vertragswidrige Nutzung (z. B. gewerbliche Nutzung einer Wohnung ohne Zustimmung)
Die Kündigung ist nur gültig, wenn:
- das amtlich genehmigte Kündigungsformular verwendet wurde,
- die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist und den Kündigungstermin eingehalten wurden (bei Wohnräumen in der Regel 3 Monate auf einen vertraglich festgelegten oder ortsüblichen Kündigungstermin; z. B. Ende März, Juni oder September).
Hinweis: Diese Anforderungen gelten für die ordentliche Kündigung. Bei ausserordentlichen Kündigungen aus wichtigen Gründen (z. B. bei erheblichem Zahlungsverzug oder schweren Pflichtverletzungen) können abweichende Fristen oder kein Kündigungstermin gelten. - die Kündigung allen Mietern, welche den Mietvertrag unterzeichnet haben, separat zugestellt wurde. Ehegatten muss auch separat eine Kündigung zugestellt werden, selbst wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterzeichnet hat
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung anfechtbar oder ungültig.
Wie kann ich mich gegen eine Kündigung wehren?
Mieter haben starke Rechte. Sie können eine Kündigung anfechten, wenn sie:
- missbräuchlich ist (z. B. ohne sachlichen Grund),
- als Rachekündigung ausgesprochen wurde (z. B. nach einer Mängelrüge oder einem Senkungsbegehren),
- Formfehler enthält (z.B. falsches Formular, fehlende Begründung),
- Anmerkung: Eine Kündigung ist auch im Dezember grundsätzlich zulässig. Ein generelles Kündigungsverbot wegen der Winterzeit gibt es im Schweizer Mietrecht nicht.
Die Missbrauchsanfechtung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen ab Erhalt der Kündigung. Wird die Kündigung als missbräuchlich beurteilt, wird sie aufgehoben.
Unabhängig davon können Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Erstreckungsgesuch stellen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses kommt in Betracht, wenn die Kündigung für den Mieter zur «Unzeit» erfolgt bzw. eine besondere Härte (z.B. Krankheit, hohes Alter, familiäre Situation) darstellt, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. In diesem Fall wird das Mietverhältnis für eine bestimmte Dauer verlängert, die Kündigung bleibt jedoch grundsätzlich gültig.
Praxistipps:
- Kündigung und Formular sofort prüfen oder prüfen lassen.
- Frist von 30 Tagen strikt einhalten – sie ist nicht verlängerbar.
- Bei Unsicherheiten sofort Mieterverband oder Rechtsschutz kontaktieren.
Auszug und Rückgabe
Bei der Wohnungsrückgabe versuchen Vermieter oft, Schäden oder Abnutzung dem Mieter zu belasten.
Wichtig:
- Normale Abnutzung (z. B. Abnützung durch übliches Wohnen) trägt der Vermieter.
- Übermässige Abnutzung oder Schäden (z. B. Brandlöcher, Wasserschäden durch Fehlverhalten) muss der Mieter bezahlen.
- Mietkaution: Darf nur zurückbehalten werden, wenn konkrete Forderungen bestehen.
Tipp:
- Bei Schäden die Haftpflichtversicherung informieren.
- Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist empfohlen.
- Sie dürfen Änderungen oder Bemerkungen jederzeit hinzufügen, bevor sie unterzeichnen Wenn sie nicht einverstanden sind mit dem Protokoll, müssen sie es auch nicht unterzeichnen.
4. Wie kann ich mich als Mieter absichern?
Bei Dextra sind mietrechtliche Streitigkeiten für Privatpersonen in allen Privat-Rechtsschutzprodukten abgedeckt – sei es im Paket L (Private L), im Paket XL (Private XL) oder im modularen Flex-Rechtsschutz (Modul Mieten). Damit sind Konflikte mit Vermietern oder Nachbarn umfassend versichert, etwa bei Kündigungen, Mängeln an der Wohnung, ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen, fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen oder Streitigkeiten wegen Lärm, Nutzung gemeinsamer Räume oder Pflanzen im Garten.
Für Eigentümer und Vermieter bietet Dextra ergänzend den Immobilien-Rechtsschutz Immo, der speziell auf die Bedürfnisse von Hauseigentümern und Vermietern zugeschnitten ist und den Sie innerhalb der Paketlösungen zusätzlich abschliessen können. Der Immobilienrechtsschutz deckt rechtliche Konflikte in den Bereichen Bauen (z. B. Streitigkeiten mit Architekten, Handwerkern oder Behörden), Eigentum (Auseinandersetzungen rund um das Immobilieneigentum) und Vermieten (Konflikte mit Mietern sowie Fragen rund um Mietverhältnisse). Auch mit dem Flex-Rechtsschutz können Sie diese Risiken abdecken, mit den Modulen Immobilien und Vermieten.
Im Unternehmens-Rechtsschutz sind miet- und immobilienrechtliche Risiken ebenfalls abgedeckt. Dieser schützt sowohl Mieter als auch Eigentümer und Vermieter von Immobilien.
