Droit du bail - Ce que les locataires en Suisse doivent savoir

Environ 60 % de la population en Suisse vit en location. Il n’est donc pas rare que des questions de droit du bail se posent, notamment lors de la conclusion d’un contrat de bail, d’une adaptation du loyer, du décompte des charges ou en cas de résiliation. La législation étant complexe, il est essentiel pour les locataires de connaître leurs droits et leurs obligations.

1. Qu’est-ce que le droit du bail ?

Le droit du bail est une composante centrale du droit civil suisse. Il régit les relations juridiques entre bailleurs et locataires et est ancré dans le Code des obligations (art. 253ss CO).

Son objectif est d’assurer un équilibre équitable entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs.

Le droit du bail ne concerne pas uniquement les appartements et les maisons, mais s’applique également aux locaux commerciaux, aux chambres meublées ou encore aux places de stationnement.

2. Pourquoi une assurance de protection juridique est-elle importante pour les locataires ?

Les conflits relevant du droit du bail comptent parmi les litiges les plus fréquents en Suisse. Les litiges naissent notamment dans les cas suivants:

• les augmentations de loyer
• les défauts dans le logement
• les décomptes de charges
• les nuisances sonores causées par le voisinage
• les résiliations du bail

Une assurance de protection juridique aide les locataires à faire valoir leurs droits. Elle prend en charge les frais d’avocat et de procédure et permet d’obtenir une analyse juridique avant que les conflits ne surviennent ou ne s’aggravent.

3. Les questions et litiges les plus fréquents en droit du bail

Les questions et conflits les plus courants en matière de droit du bail peuvent être répartis en trois grandes phases du rapport de location : avant le début du bail, pendant la durée du bail et à la fin du bail. À chacune de ces étapes peuvent apparaître des questions juridiques et des litiges récurrents que les locataires devraient connaître.

3.1. Avant le début du bail

Le contrat de bail

Le contrat de bail constitue la base du rapport de location. De nombreux conflits surviennent parce que certaines clauses contractuelles sont formulées de manière imprécise ou ne sont pas conformes au droit.

Une clause n’est pas conforme au droit lorsqu’elle viole des dispositions impératives du droit suisse du bail (Code des obligations). De telles clauses sont automatiquement nulles, même si elles sont contractuellement signées. Le locataire n’est donc pas lié par ces dispositions.

Les clauses sont considérées comme imprécises lorsqu’elles sont ambiguës, qu’elles omettent des informations essentielles ou que leur portée n’est pas compréhensible pour des non-spécialistes. En cas de litige, ces imprécisions sont en principe interprétées au détriment du bailleur, celui-ci étant généralement à l’origine de la rédaction du contrat.

Points importants : 

• Charges : seules les charges expressément mentionnées dans le contrat peuvent être facturées ultérieurement.
• Procès-verbal de remise : un procès-verbal d’entrée et de sortie est vivement recommandé, car il permet d’éviter des litiges ultérieurs concernant l’état du logement et d’éventuels dommages. Les locataires ne sont toutefois pas tenus de signer un procès-verbal s’ils ne sont pas d’accord avec son contenu.

• Loyer précédent : en règle générale, vous avez le droit de demander à la gérance le montant du loyer précédent. Il est recommandé de le faire par écrit, par exemple par courriel

  Conseil : les accords verbaux sont en principe valables, mais difficiles à prouver en cas de litige. Il est donc conseillé de consigner par écrit toutes les conventions importantes. L’Association suisse des locataires (Asloca) met à disposition sur son site internet des modèles de contrats éprouvés et utiles pour les baux et sous-baux.

  Conseil supplémentaire : dans la mesure du possible, utilisez des contrats de bail préétablis. Ceux-ci sont disponibles gratuitement sur le site de l’Association suisse des locataires (Asloca), y compris en cas de sous-location. De nombreux locataires oublient qu’en concluant un contrat de sous-location, ils endossent juridiquement le rôle de bailleur et assument les obligations qui en découlent.

3.2. Pendant la durée du bail

Loyer et augmentations de loyer

Le loyer est l’un des aspects les plus sensibles du rapport de location pour de nombreux locataires. Les bailleurs ne peuvent pas augmenter le loyer de manière arbitraire. Une augmentation de loyer n’est admissible que si elle repose sur un motif reconnu par la loi. 

Parmi ces motifs figurent notamment :

• Augmentations générales des coûts
  par exemple la hausse des taux hypothécaires, le renchérissement, l’augmentation des frais d’entretien ou des coûts de gestion.
  Les bailleurs doivent être en mesure de démontrer précisément quels coûts ont augmenté et dans quelle mesure.
• Investissements créant une plus-value pour l’immeuble
  par exemple le remplacement du système de chauffage, l’installation de nouvelles fenêtres, des rénovations énergétiques ou l’installation d’un ascenseur.
  Important : seule la part correspondant à la plus-value peut être répercutée sur le loyer, et non les simples travaux d’entretien.
• Adaptation aux loyers usuels du lieu et du quartier
  Lorsque le loyer est nettement inférieur à celui de logements comparables, une augmentation peut être admissible.
  À cette fin, le bailleur doit toutefois mentionner au moins cinq objets comparables situés dans un environnement similaire et présentant une taille et un niveau d’équipement comparables.

Exigences de forme – pas d’augmentation valable sans formulaire officiel

Une augmentation de loyer n’est valable que si elle :

1. est notifiée au moyen du formulaire officiel cantonal,
2. contient une motivation claire et compréhensible, et
3. est communiquée dans les délais, soit au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation.

Si l’une de ces conditions fait défaut, l’augmentation est nulle, même si un motif d’augmentation valable existerait en substance.

Ce que les locataires doivent savoir :

• Délai de contestation : les locataires peuvent contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
• Droit de consultation des justificatifs : sur demande, les bailleurs doivent mettre à disposition les justificatifs, factures d’investissement et calculs utilisés.
• Travaux d’entretien : les simples travaux d’entretien (par exemple le remplacement d’un chauffage défectueux par un modèle équivalent) ne justifient pas une augmentation de loyer.
• Loyers échelonnés : les augmentations de loyer futures ne sont valables que si elles sont clairement chiffrées et définies de manière transparente dans le contrat. Attention : les loyers échelonnés ne doivent pas servir à contourner le droit du bail, faute de quoi ils peuvent être contestés.

Conseil : examinez attentivement toute augmentation de loyer, de nombreuses hausses sont entachées de vices de forme ou matériellement injustifiées. En cas de doute, une brève clarification auprès de l’Association suisse des locataires (Asloca) ou de votre assurance de protection juridique est recommandée.

Le taux d’intérêt de référence – un élément clé pour les augmentations et les baisses de loyer

Le taux d’intérêt de référence suisse est fixé trimestriellement par l’Office fédéral du logement et joue un rôle déterminant pour savoir si un loyer peut être augmenté ou diminué. Il reflète la moyenne des taux hypothécaires.

• En cas de hausse du taux d’intérêt de référence, le bailleur est en principe autorisé à augmenter le loyer, sans y être toutefois obligé.
• En cas de baisse du taux d’intérêt de référence, les locataires ont en principe droit à une réduction correspondante du loyer. Celle-ci doit généralement être demandée de manière active et par écrit auprès du bailleur, sauf si ce dernier agit de sa propre initiative. Une demande écrite est dans tous les cas recommandée.

Conseil : vérifiez régulièrement le taux d’intérêt de référence en vigueur. De nombreux locataires renoncent involontairement à des réductions de loyer faute de suivre l’évolution de ce taux.

Charges

Les bailleurs ne peuvent facturer des charges en plus du loyer que si celles-ci sont expressément prévues dans le contrat de bail. En l’absence d’une convention correspondante ou si certaines positions de coûts ne sont pas mentionnées, celles-ci sont réputées comprises dans le loyer et ne peuvent pas être facturées séparément.

Le contrat de bail doit en outre préciser si les charges sont perçues sous forme de forfait ou d’acomptes.

• Forfait : les coûts sont couverts par le montant convenu ; aucun décompte ultérieur n’est établi.
• Acomptes : ce mode est fréquent notamment pour les frais de chauffage et d’eau chaude. Le bailleur est alors tenu d’établir périodiquement un décompte des coûts effectivement encourus.

Font partie des charges usuelles et admissibles :

• les frais de chauffage et d’eau chaude
• les frais de conciergerie
• les frais d’électricité des parties communes (par exemple pour la cage d’escalier ou la buanderie)

Les charges ne sont dues que si elles sont clairement et explicitement convenues comme positions distinctes dans le contrat de bail. À défaut d’une clause claire ou en cas de formulation globale et imprécise (« frais d’exploitation généraux » ou similaires), toutes les prestations sont réputées comprises dans le loyer net et ne peuvent pas être facturées séparément.

Conseil : exigez chaque année un décompte détaillé des charges. En tant que locataire, vous avez le droit de consulter l’ensemble des justificatifs et de contester les points peu clairs.

Défauts du logement

La moisissure, des installations de chauffage défectueuses ou des fenêtres qui laissent passer l’air figurent parmi les conflits les plus fréquents en droit du bail. Il est essentiel que les locataires réagissent rapidement et correctement, car c’est la seule manière de préserver leurs droits.

Qu’est-ce qui constitue un défaut ?

Un défaut existe lorsque le logement ne présente pas l’état que le contrat de bail, la loi ou les standards usuels permettent d’attendre. Ce n’est pas le ressenti subjectif du locataire qui est déterminant, mais l’état objectivement dû du logement.

Exemples typiques de défauts :

• défauts techniques : panne de chauffage, prises électriques défectueuses, fenêtres endommagées ;
• atteintes à la santé : moisissure, forte humidité, infestation de nuisibles ;
• défauts de sécurité : porte d’entrée défectueuse, garde-corps délabrés, fermetures manquantes ;
• pannes d’équipements : dysfonctionnement de l’ascenseur, machine à laver commune hors service ;
• immissions excessives : bruit important, odeurs ou nuisances liées à des travaux en dehors des horaires usuels.

Tous les défauts apparents ne sont toutefois pas juridiquement pertinents. L’usure normale (par exemple des murs légèrement défraîchis ou des décolorations dues à l’ensoleillement) ne constitue pas un défaut et relève de la responsabilité du bailleur.

Règle générale : un défaut est avéré lorsque l’aptitude du logement à l’habitation est limitée ou que son usage est sensiblement restreint.

Conseil : en cas de doute sur le caractère juridique d’un problème, une brève clarification auprès de votre assurance de protection juridique permet d’y voir plus clair.

Je souhaite que les défauts soient réparés par le bailleur. Quelle est la procédure à suivre ?

Comment les locataires doivent procéder :

1. Signaler immédiatement le défaut par écrit
   Par lettre recommandée ou par e-mail avec accusé de réception. Le défaut doit être décrit de manière précise et, si possible, accompagné de photos.
2. Fixer un délai approprié pour la réparation
   Selon l’urgence, le délai peut aller de quelques jours (par exemple en cas de panne de chauffage en hiver) jusqu’à 30 jours. Ce délai doit être fixé par écrit.
3. Examiner une réduction du loyer
   Si le défaut affecte la qualité de vie, une réduction proportionnelle du loyer peut être demandée pour la durée du défaut. Le montant dépend de la nature et de la gravité du défaut.
4. Mesures ultérieures : exécution par substitution ou autorité de conciliation
   Si le bailleur ne réagit pas, les locataires peuvent s’adresser à leur assurance de protection juridique ou directement à l’autorité de conciliation.

Conseil : documentez toujours les défauts à l’aide de photos, de vidéos et, si possible, de témoins. Une documentation soignée est déterminante en cas de litige.

Litiges avec les voisins 

Les conflits de voisinage font partie des problèmes les plus fréquents de la vie locative. Les locataires ont droit à une jouissance paisible du logement, tout en devant tolérer les bruits usuels de la vie quotidienne.

Points de conflit typiques avec les voisins :

• Bruit : musique forte, fêtes récurrentes, bruit des enfants, travaux de rénovation le week-end ;
• Animaux : aboiements excessifs, animaux agressifs ou nuisances olfactives ;
• Espaces communs : conflits liés à la buanderie, locaux de séchage bloqués, couloirs sales ;
• Odeurs : tabagisme excessif, odeurs de cuisine intenses ;
• Comportements déplacés : insultes, menaces, harcèlement.

Comment les locataires doivent procéder :

Il est recommandé d’informer votre assurance de protection juridique, qui peut vous accompagner dès le début. De manière générale, les étapes suivantes sont conseillées :

1. Engager le dialogue
   De nombreux problèmes peuvent être résolus par une discussion cordiale avec le voisin concerné. Il arrive souvent que celui-ci ne soit pas conscient de la gêne occasionnée.
2. Documenter les nuisances
   Tenez un journal des incidents indiquant la date, l’heure et la nature des perturbations. En cas de bruit, un « journal du bruit » peut être particulièrement utile.
3. Informer le bailleur
   Si la situation ne s’améliore pas, informez le bailleur par écrit. En cas de violation du contrat, celui-ci est tenu d’intervenir et de prendre des mesures appropriées.
4. Mesures supplémentaires en cas de nuisances graves
   En présence de troubles persistants, de harcèlement ou de menaces, vous pouvez vous adresser à l’autorité de conciliation, à votre assurance de protection juridique ou, dans des situations particulièrement graves, à la police.

Conseil : la documentation est essentielle. Sans preuves claires (journaux, photos, témoins), il est difficile pour les bailleurs ou les autorités d’intervenir efficacement.

3.3. À la fin du bail

Résiliation par le locataire – ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un locataire souhaite résilier le bail, il doit respecter les exigences légales et contractuelles. Les points essentiels sont les suivants :

Respect des délais de résiliation

• Pour les logements d’habitation, le délai de résiliation est en règle générale de trois mois pour un terme usuel (variable selon le canton).
• La résiliation doit être faite par écrit et signée par toutes les personnes ayant signé le contrat de bail.

Forme et notification

• La résiliation doit être envoyée par courrier recommandé (ou remise en main propre contre récépissé).
• La date déterminante est celle de la réception par le bailleur, et non celle de l’envoi.

Départ anticipé : proposer un locataire de remplacement

Toute personne souhaitant quitter le logement avant l’échéance du délai de résiliation doit proposer un locataire de remplacement. Celui-ci doit :

• être raisonnable et solvable
• être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions
• être présenté au bailleur dans un délai approprié afin de lui laisser suffisamment de temps pour l’examiner.

Lorsque ces conditions sont remplies, le locataire est libéré de toutes ses obligations ultérieures, même si le bailleur refuse le locataire de remplacement proposé pour des raisons personnelles.

Conseils pratiques :

• Rechercher suffisamment tôt plusieurs locataires de remplacement potentiels.
• Fournir un dossier complet : copie de la pièce d’identité, extrait du registre des poursuites, formulaire de candidature.
• Préparer soigneusement la restitution du logement (nettoyage, procès-verbal, etc.) afin d’éviter tout litige.

Résiliation par le bailleur – que pouvez-vous faire ?

Une résiliation prononcée par le bailleur est admissible si elle respecte les exigences légales et repose sur un motif objectif.

Dans quels cas le bailleur peut-il résilier le bail ?

Les motifs de résiliation valables peuvent notamment être les suivants :

• Besoin propre (pour lui-même ou pour des proches parents) ;
• Violations graves des obligations du locataire, par exemple des retards de paiement répétés ou des atteintes importantes à la paix de l’immeuble ;
• Rénovations ou transformations importantes rendant impossible la poursuite de la location ;
• Utilisation contraire au contrat, par exemple l’usage commercial d’un logement sans autorisation.

La résiliation n’est valable que si :

• le formulaire officiel de résiliation approuvé par l’autorité compétente a été utilisé ;
• le délai de résiliation légal ou contractuel ainsi que le terme de résiliation ont été respectés (pour les logements, en règle générale un délai de trois mois pour un terme contractuel ou usuel, par exemple fin mars, juin ou septembre).
  Remarque : ces exigences s’appliquent à la résiliation ordinaire. En cas de résiliation extraordinaire pour de justes motifs (par exemple en cas de retard de paiement important ou de violations graves des obligations), des délais différents, voire l’absence de terme de résiliation, peuvent s’appliquer.
• la résiliation a été notifiée séparément à tous les locataires ayant signé le contrat de bail. Les époux doivent également recevoir une résiliation distincte, même si un seul d’entre eux a signé le contrat.

Si l’une de ces conditions fait défaut, la résiliation peut être contestée ou est nulle.

Comment se défendre contre une résiliation ?

Les locataires bénéficient de droits étendus. Ils peuvent contester une résiliation notamment lorsque celle-ci :

• est abusive (par exemple sans motif objectif),
• constitue un congé représaille (par exemple à la suite d’une réclamation pour défauts ou d’une demande de réduction de loyer),
• présente des vices de forme (par exemple utilisation d’un formulaire incorrect ou absence de motivation).

Remarque : une résiliation est en principe également valable en décembre. Le droit suisse du bail ne prévoit pas d’interdiction générale de résiliation durant la période hivernale.

La contestation pour abus doit être déposée auprès de l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la résiliation. Si celle-ci est jugée abusive, elle est annulée.

Indépendamment de cela, les locataires peuvent, sous certaines conditions, déposer une demande de prolongation du bail. Une prolongation peut être accordée lorsque la résiliation intervient à un moment inopportun pour le locataire ou entraîne un cas de rigueur particulier (par exemple en raison d’une maladie, de l’âge avancé ou de la situation familiale), et que les intérêts du bailleur ne justifient pas cette atteinte. Dans ce cas, le bail est prolongé pour une durée déterminée, la résiliation demeurant toutefois valable en principe.

Conseils pratiques :

• Vérifier immédiatement la résiliation et le formulaire, ou les faire vérifier.
• Respecter strictement le délai de 30 jours, qui n’est pas prolongeable. En cas de doute, contacter sans attendre l’Association suisse des locataires (Asloca) ou votre assurance de protection juridique.

Départ et restitution du logement

Lors de la restitution du logement, les bailleurs tentent souvent d’imputer au locataire des dommages ou une usure excessive.

Points importants :

• Usure normale (par exemple liée à une occupation conforme à l’usage) : elle est à la charge du bailleur.
• Usure excessive ou dommages (par exemple brûlures, dégâts d’eau dus à un comportement fautif) : ils doivent être pris en charge par le locataire.
• Dépôt de garantie : il ne peut être retenu que s’il existe des prétentions concrètes et fondées.

Conseils :

• En cas de dommages, informer immédiatement votre assurance responsabilité civile.
• Un état des lieux de sortie détaillé est vivement recommandé.
• Vous pouvez ajouter à tout moment des remarques ou des réserves avant de signer l’état des lieux de sortie. 

. Si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu, vous n’êtes pas tenu de le signer.

4. Comment se protéger en tant que locataire ?

Chez Dextra, les litiges relevant du droit du bail sont couverts pour les particuliers dans tous les produits de protection juridique privée – que ce soit dans le Paquet L (Private L), le Paquet XL (Private XL) ou la protection juridique Flex modulaire (module Location). Sont ainsi assurés de manière complète les conflits avec les bailleurs ou les voisins, notamment en cas de résiliation, de défauts du logement, d’augmentations de loyer injustifiées, de décomptes de charges erronés ou de litiges liés au bruit, à l’utilisation des parties communes ou encore aux plantations dans le jardin.

Pour les propriétaires et les bailleurs, Dextra propose en complément la protection juridique immobilière Immo, spécialement conçue pour répondre aux besoins des propriétaires et des bailleurs, et qui peut être ajoutée aux solutions par Paquets. Cette protection juridique immobilière couvre les conflits juridiques dans les domaines de la construction (par exemple litiges avec des architectes, des artisans ou des autorités), de la propriété (litiges liés à la propriété immobilière) et de la location (conflits avec des locataires ainsi que questions relatives aux rapports de bail). Ces risques peuvent également être couverts dans le cadre de la protection juridique Flex, au moyen des modules Immobilier et Location.

Dans le cadre de la protection juridique pour entreprises, les risques liés au droit du bail et au droit immobilier sont également couverts. Celle-ci protège aussi bien les locataires que les propriétaires et les bailleurs d’immeubles.